Могут ли иностранцы купить недвижимость в Таиланде? Полное юридическое руководство (2025–2026)

Могут ли иностранцы купить недвижимость в Таиланде? Полное юридическое руководство (2025–2026)

Введение: рынок недвижимости Таиланда и его привлекательность для иностранцев

Таиланд – одно из самых популярных в мире направлений для покупки недвижимости иностранцами: будь то пенсионеры, ищущие второй дом, инвесторы в поиске привлекательной доходности или цифровые кочевники, которым нужна постоянная база в Азии. Относительно невысокая стоимость жизни, тропический климат, развитая инфраструктура и растущий рынок недвижимости делают Таиланд особенно привлекательным.

Но есть нюанс: тайское законодательство устанавливает чёткие ограничения на владение недвижимостью иностранцами – прежде всего в отношении земли.

В этой статье подробно описаны правовые возможности для иностранцев на основе официальных законов: Land Code Act, Condominium Act и дополняющих их актов.

Земельное право Таиланда – основной принцип

Тайский Земельный кодекс (Land Code Act, B.E. 2497, 1954 год) прямо устанавливает: иностранцы не могут напрямую владеть землёй в Таиланде.

Раздел 86 запрещает иностранным гражданам приобретать землю на своё имя. Разделы 111–113 предусматривают уголовную ответственность за нарушения – вплоть до двух лет лишения свободы – как для иностранца, пытающегося незаконно приобрести землю, так и для гражданина Таиланда, выступающего его подставным лицом.

Вместе с тем закон предоставляет иностранцам ряд законных альтернативных способов контроля над недвижимостью и частичного владения ею – они описаны ниже.

Часть A: кондоминиум – самый простой вариант для иностранцев

Что разрешено?

Тайский Condominium Act – единственный закон, который позволяет иностранцам иметь полную собственность (фрихолд) на недвижимость в Таиланде, но только на юниты в зарегистрированном проекте кондоминиума.

Иностранец может купить квартиру в кондоминиуме и оформить её напрямую на своё имя с полноценным правоустанавливающим документом (Chanote), без тайского партнёра.

Ключевое ограничение – квота 49 %

В каждом проекте кондоминиума иностранцам может принадлежать не более 49 % общей проданной площади. 51 % должны оставаться в руках граждан Таиланда.

Таким образом, в каждом проекте ведётся «Foreign Quota», и когда она исчерпана, другие иностранцы могут приобрести юнит только в аренду (лизхолд), которая не равноценна полной собственности.

Важно: ограничение касается не количества квартир, которые может купить один иностранец, а общей доли иностранцев в здании.

Обязательный перевод из-за рубежа (форма FET)

Ключевое требование, о котором многие не знают: стоимость покупки должна быть переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк выдаёт документ под названием Foreign Exchange Transaction (FET) Form, который необходим для регистрации квартиры на имя иностранца. Без этого документа регистрация невозможна. При суммах свыше 50.000 долларов США банк выдаёт форму автоматически.

Преимущества владения в кондоминиуме

• Полная зарегистрированная собственность (Freehold Chanote) – самое сильное из существующих прав
• свободная продажа, наследование и сдача в аренду
• защита со стороны Condominium Act
• относительно простой процесс покупки

Итог: кондоминиум

Часть B: дом, вилла и участок – более сложные варианты

Как уже сказано, иностранцы не могут владеть землёй напрямую на своё имя. Однако существует несколько законных способов получить долгосрочный контроль над недвижимостью.

Вариант 1: долгосрочная аренда (лизхолд – 30 лет)

Это самое распространённое решение для иностранцев, приобретающих виллы и дома.

Согласно разделам 537–571 Гражданского и торгового кодекса Таиланда (Civil and Commercial Code), иностранцы могут арендовать землю и недвижимость максимум на 30 лет при условии, что аренда зарегистрирована в Land Office (земельном департаменте).

Что включает аренда?

• исключительное право владеть и пользоваться недвижимостью в течение срока аренды
• право возводить строения на участке
• право аренды сохраняется, даже если собственник продаёт землю третьим лицам
• недвижимость, как правило, можно сдавать в субаренду

Продление аренды – важное изменение 2025 года: раньше многие договоры аренды содержали пункты об автоматическом продлении «30+30+30» (в сумме 90 лет). Решение Верховного суда Таиланда (4655/2566, опубликовано в 2025 году) установило, что такие автоматические продления юридически не подлежат принудительному исполнению. Любое будущее продление стороны должны согласовывать заново.

Практический вывод: зарегистрированная аренда на 30 лет надёжна. Обещания продления юридически не гарантированы – действителен только новый договор аренды, подписанный в Land Office.

Вариант 2: суперфиций – собственность на здание отдельно от земли

Суперфиций (Superficies) – вещное право, позволяющее иностранцу быть собственником здания (дома, виллы, бунгало) на арендованной земле – отдельно от самой земли.

Согласно тайскому вещному праву, ограничение на собственность иностранцев действует только в отношении земли. Построенное на ней здание может быть зарегистрировано на имя иностранца как самостоятельный объект.

Чаще всего идеальное решение – комбинация: аренда участка на 30 лет + регистрация суперфиция на здание.

Вариант 3: узуфрукт (Usufruct)

Узуфрукт – право пользования землёй и получения доходов от неё на ограниченный срок (обычно пожизненно для правообладателя или на фиксированный период).

От аренды он отличается тем, что даёт также право получать плоды и доходы от недвижимости (например, арендную плату).

Узуфрукт часто используют при планировании наследства, особенно иностранные пенсионеры, состоящие в браке с гражданами Таиланда.

Вариант 4: брак с гражданином Таиланда

Иностранцы, состоящие в браке с гражданином Таиланда, могут вложить деньги в недвижимость, которая регистрируется на тайского супруга. При этом важно учитывать:

• иностранец должен подписать заявление о том, что деньги, использованные для покупки, принадлежат исключительно тайскому супругу
• иностранец отказывается от любых притязаний на землю
• недвижимость регистрируется исключительно на супруга
• в случае развода иностранец может остаться без каких-либо прав на недвижимость

Вариант 5: тайская компания – серьёзное предупреждение

Раньше распространённым (и якобы признанным) способом было учредить тайскую компанию, в которой иностранцу принадлежит 49 %, а тайским «номинальным» участникам – 51 %, и покупать землю через компанию.

Этот подход строго запрещён и очень опасен:

• Land Code, раздел 111: покупка на имя другого лица в интересах иностранца – до двух лет лишения свободы
• Land Code, раздел 113: гражданин Таиланда, предоставивший своё имя, – до двух лет лишения свободы
• Foreign Business Act, раздел 36: до трёх лет лишения свободы и штрафы

В 2024–2025 годах тайские власти провели масштабные проверки на Пхукете, в Паттайе, на Самуи и в других районах. Фирмы-однодневки без реальной деятельности, созданные для владения землёй в интересах иностранцев, выявляются и преследуются.

Законная тайская компания – с реальной, легитимной деятельностью и настоящими тайскими участниками – при определённых условиях может приобретать землю. Однако это не способ частной покупки недвижимости, и действовать так следует только под руководством лицензированного юриста.

Часть C: исключительные пути – для прямой собственности на землю

Путь 1: инвестиция 40 миллионов бат – раздел 96 bis Земельного кодекса

Это единственный путь, позволяющий иностранному частному лицу напрямую владеть землёй в Таиланде на своё имя.

Согласно разделу 96 bis, иностранец, выполнивший все перечисленные ниже условия, может приобрести до 1 рая (1.600 м²) исключительно для проживания:

Условия:

• инвестиция не менее 40 миллионов бат (около 1,1 миллиона долларов США) в разрешённые активы
• инвестицию нужно удерживать не менее пяти лет
• вложения должны быть сделаны в разрешённые активы: тайские государственные облигации, облигации Bank of Thailand, фонды недвижимости, акции компании, получившей поддержку BOI, и т. п.
• требуется разрешение министра внутренних дел
• участок должен находиться в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или в зоне, отведённой под жилую застройку согласно плану зонирования
• участок не должен находиться вблизи военных объектов

Дополнительные ограничения:

• такое приобретение возможно только один раз в жизни
• право не передаётся и не наследуется
• заявления не одобряются автоматически – решение остаётся на усмотрении ведомства

На практике: все юристы, специализирующиеся на тайском праве недвижимости, считают этот путь «крайне редким». Случаи его реального применения почти не известны.

Путь 2: BOI – поддержка корпоративных инвестиций

Совет по инвестициям Таиланда (Board of Investment, BOI) предоставляет льготы проектам в определённых отраслях: производство, технологии, здравоохранение, зелёная энергетика и др. Компания с поддержкой BOI и одобренной деятельностью:

• может приобретать землю исключительно для одобренного проекта
• может на 100 % принадлежать иностранцам
• не является способом частной покупки недвижимости

Путь 3: наследование

Согласно разделу 86(2) Земельного кодекса, иностранец может унаследовать землю от тайского наследодателя. Однако:

• он должен уведомить об этом власти в установленный срок
• он не может владеть землёй бессрочно – её нужно передать в установленный срок (обычно до одного года)
• эта возможность очень ограничена и непригодна как инвестиционная стратегия

Часть D: расходы на переоформление права собственности

При покупке недвижимости в Таиланде помимо цены покупки нужно заложить и другие расходы:

Часть E: предложенные, но ещё не принятые реформы

В последние годы звучали различные предложения о расширении прав иностранцев на тайском рынке недвижимости. По состоянию на май 2026 года ни одно из них не принято:

• Повышение квоты для иностранцев в кондоминиумах с 49 % до 75 %
• Увеличение срока аренды с 30 до 50, 90 или даже 99 лет
• Расширение пути с инвестицией 40 миллионов бат на более широкий круг лиц

Рекомендация: не принимайте решений о покупке на основе изменений, которые ещё не стали законом.

Часть F: сводная таблица – что разрешено, а что нет?

Практические рекомендации

1. Всегда нанимайте независимого лицензированного юриста – не юриста продавца. Его гонорар – небольшая инвестиция по сравнению с риском.

2. Проверяйте состояние квоты для иностранцев в проекте кондоминиума до подписания договора.

3. Сохраняйте форму FET – без этого документа зарегистрировать кондоминиум невозможно.

4. Держитесь подальше от «хитрых» предложений – фирмы-однодневки с тайскими участниками как способ покупки земли не только незаконны, но и грозят уголовным преследованием.

5. Долгосрочные договоры аренды – убедитесь, что они зарегистрированы в Land Office; незарегистрированные обещания не имеют юридической силы.

6. Полная юридическая проверка (Due Diligence) – проверяйте правоустанавливающий документ, долги, обременения и планы застройки перед любой сделкой.

Итог

Тайский рынок открывает иностранцам реальные возможности – но в чётких рамках. Квартира в кондоминиуме в полной собственности – самый простой, надёжный и рекомендуемый вариант для большинства покупателей. Для тех, кто хочет виллу или дом, обычным законным путём является зарегистрированная аренда на 30 лет в сочетании с суперфицием.

Попытки обойти закон – через фирмы-однодневки или незарегистрированные соглашения – преследуются всё строже и могут привести к потере всей инвестиции.

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Перед любой покупкой недвижимости в Таиланде проконсультируйтесь с юристом, специализирующимся на тайском праве недвижимости.