Планы платежей: как купить квартиру в новостройке в Паттайе

Недвижимость в Паттайе 2026 Покупка на этапе строительства · Планы платежей · Передача права собственности Проверенные источники · июнь 2026

Планы платежей: как купить квартиру в новостройке в Паттайе

Всё, что нужно знать о том, как на самом деле работают планы платежей за квартиры в новых кондо и новостройках Паттайи на этапе строительства, – от платы за бронирование и платежей в период строительства до финального платежа при сдаче объекта, с реальными примерами, таблицами сборов и тем, на что обращать внимание в каждом договоре.

• 0 % процентов по планам платежей от девелопера

• 10–20 % типичный первоначальный взнос при подписании договора

• 50 % типичный финальный платёж при передаче права собственности (Transfer)

• 2 % сбор за регистрацию передачи (распределение по договору, обычно 50/50)

Почему план платежей важнее ценника

На рынке новостроек Паттайи заявленная цена – лишь начало финансовой картины. Как именно оплачивается цена – когда, какими суммами, в какой срок и с какой юридической защитой – определяет, будет ли покупка комфортной или обременительной и достаточно ли защищён покупатель при проблемах в период строительства. Большинство иностранных покупателей, впервые покупающих в Паттайе, недооценивают этот аспект.

Главное преимущество покупки квартиры в новостройке или на этапе строительства – рассрочка (Instalments). В отличие от готовой квартиры, где полная цена подлежит оплате при передаче права собственности в земельном департаменте, новостройка позволяет распределить общую стоимость на весь срок строительства, который может длиться от 18 до 36 месяцев и дольше. Все планы платежей девелоперов в Паттайе беспроцентные. Тайский банк не участвует, проверки кредитоспособности нет. Цена фиксируется при подписании в тайских батах (THB) и не может быть изменена девелопером независимо от колебаний рынка. (Источник: DDProperty (2024), ThaiLandLawOnline (2024), 2thai.asia).

Ключевое отличие от ипотеки

План платежей от девелопера – не кредит, а поэтапная оплата согласованной цены покупки. Нет процентов, нет оценки кредитоспособности банком и нет ежемесячного платежа, который продолжается после сдачи объекта. С последним платежом при сдаче недвижимость полностью оплачена, без постоянных финансовых обязательств сверх обычных платежей за обслуживание и фонда капитального ремонта (Sinking Fund).

Стандартная структура платежей в 4 этапа

1. Этап 1 – плата за бронирование (Reservation Fee)

• Сумма: 30 000–100 000 бат

• Особенность: фиксированная сумма · не процент от сделки

Плата за бронирование – это фиксированная сумма, которой вы резервируете выбранную квартиру, пока готовится договор купли-продажи (Sales and Purchase Agreement – SPA). С этого момента квартира снимается с продажи для других покупателей. Плата за бронирование входит в общую цену покупки (это не дополнительные расходы), но почти всегда не возвращается, если вы отказываетесь от покупки. Важный момент: перед оплатой убедитесь, что вы действительно намерены довести покупку до конца. Не бронируйте квартиру только для того, чтобы «подумать».

2. Этап 2 – первоначальный взнос при подписании SPA

• Сумма: 10–20 % от общей цены покупки

В течение 14–30 дней после бронирования готовится договор (SPA). При подписании подлежит оплате первый крупный платёж – за вычетом уже внесённой платы за бронирование. Именно в этот момент независимая юридическая проверка обязательна: договор должен проверить ваш собственный юрист до подписания. SPA регулирует все условия покупки, включая план платежей, дату завершения строительства, неустойки за задержки, спецификации материалов и то, что происходит при отмене проекта.

3. Этап 3 – платежи в период строительства

• Сумма: 20–30 %, распределённые на срок строительства

В период строительства покупатель вносит ряд равных платежей, обычно ежемесячно или ежеквартально. Все платежи беспроцентные. Совет: ставьте напоминания в календарь перед каждой датой платежа. Просроченные платежи могут повлечь пени, а длительная просрочка может дать девелоперу законное право расторгнуть договор.

4. Этап 4 – финальный платёж при передаче (Transfer)

• Сумма: 50–70 % от общей цены покупки при сдаче объекта

Самый крупный разовый платёж вносится при завершении строительства и передаче права собственности в земельном департаменте – одновременно с официальным внесением вашего имени в правоустанавливающий документ (Chanote). Перед этим платежом тщательно осмотрите готовую квартиру, убедитесь, что все спецификации договора выполнены, и подайте письменный список недостатков (Snagging List). Для иностранных покупателей: финальный платёж должен поступить переводом в иностранной валюте из-за рубежа, а ваш тайский банк должен выдать форму FET (подробности ниже).

Два самых распространённых плана платежей в Паттайе (2026)

План A даёт наименьшую финансовую нагрузку на ранних этапах. План B избавляет от «шока» крупного финального платежа, но требует больше капитала раньше.

Практический пример – квартира за 5 000 000 ฿ · 24 месяца строительства (план A)

• Плата за бронирование (день 1): 100 000 ฿

• Первоначальный взнос (подписание SPA – 20 %): 900 000 ฿ (за вычетом платы за бронирование)

• Ежемесячный платёж (30 % ÷ 24 месяца): 62 500 ฿ в месяц

• Финальный платёж при сдаче объекта (50 %): 2 500 000 ฿

• Сбор за регистрацию передачи (50/50 – доля покупателя 1 %): 50 000 ฿

• Фонд капитального ремонта (500 ฿/м² за 30 м²): 15 000 ฿ (единоразово)

• Плата за обслуживание авансом (1 год): 18 000 ฿

• Итоговая стоимость (All-in): 5 083 000 ฿

Сборы за передачу и дополнительные расходы при сдаче объекта

Примечание: некоторые девелоперы пытаются переложить на покупателя 50 % всех налогов (включая SBT и гербовый сбор). Ваш юрист должен исключить это из договора до подписания.

Форма FET – важнейший шаг для иностранных покупателей

Для иностранных покупателей, приобретающих в полную собственность (фрихолд), каждый бат цены покупки должен подтверждаться международным банковским переводом, поступившим в Таиланд в иностранной валюте. Тайский банк выдаёт на каждый входящий перевод форму FET (Foreign Exchange Transaction Form).

• Только в иностранной валюте: переводите EUR, USD или GBP в тайский банк. Банк сам конвертирует в баты. Не конвертируйте в баты самостоятельно до перевода.

• Имя отправителя должно совпадать с именем покупателя: имя в переводе должно точно совпадать с именем в договоре (SPA) и в паспорте.

• Сумма должна покрывать полную цену покупки: сумма по формам FET должна быть не меньше полной цены квартиры.

Вывод

Планы платежей девелоперов в Паттайе – одно из настоящих преимуществ рынка покупки на этапе строительства: без процентов, по фиксированной цене и с распределением на годы. Тот, кто понимает структуру из четырёх этапов, обязательность формы FET и дополнительные расходы при сдаче объекта, видит полную финансовую картину. Настоящая защита – в том, как сформулирован договор (SPA) и как его проверил профессиональный юрист.

Юридическое примечание: этот материал носит общий характер и не является юридической или финансовой консультацией. Источники: DDProperty (2024), ThaiLandLawOnline (2024), mypattayarealestate.com, Cornerstone Real Estate, 2thai.asia, Pattaya Realty, Siam Legal International, zenithpattaya2.com. Перед подписанием договора купли-продажи всегда консультируйтесь с независимым тайским юристом.