Можно ли купить недвижимость в Таиланде по туристической визе?

1Короткий ответ: для права собственности виза не играет роли

Многие покупатели считают, что им нужна «особая» виза, вид на жительство или разрешение на работу, прежде чем они смогут купить недвижимость в Таиланде. Это миф. Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) — закон, регулирующий владение квартирами иностранцами, — не содержит никаких ограничений по типу визы или категории пребывания. Турист со штампом на 30 или 60 дней имеет ровно те же права собственности, что и пенсионер с визой O-A или руководитель с разрешением на работу.
Закон проверяет не то, кто вы с точки зрения иммиграции, а то, откуда пришли деньги. Единственное реальное условие — стоимость покупки должна быть переведена в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и надлежащим образом задокументирована. Выполните это условие, оставайтесь в рамках квоты для иностранцев в здании — и ваше имя будет указано в документе о праве собственности.

2Почему туристическая виза не играет роли — правовая основа

Статья 19 Закона о кондоминиумах определяет, кто может владеть юнитом. В ней названы такие категории, как иностранцы, которые ввезли в Таиланд иностранную валюту для оплаты покупки, лица с постоянным видом на жительство и обладатели определённых инвестиционных льгот. Нигде туристические визы, пенсионные визы или какой-либо иммиграционный статус не названы условием для права собственности.
На практике подавляющее большинство иностранных покупателей выполняет это условие самым простым способом: переводит полную стоимость покупки в Таиланд в иностранной валюте и получает об этом банковское подтверждение. Именно это — решающий шаг, а не штамп в паспорте.
Поэтому покупатель может приехать в Таиланд с обычным безвизовым штампом, посмотреть квартиру в Джомтьене или Вонгамате и в ту же поездку оформить совершенно законную покупку — не подавая заявление на долгосрочную визу.

3Что иностранец может купить — а что нет

Ограничивающий фактор — не виза, а тип недвижимости. Тайское законодательство проводит чёткую границу между квартирами и землёй:

Поэтому для большинства международных покупателей в Паттайе квартира в полной собственности — самый чистый и надёжный путь к настоящей собственности, и он полностью открыт по туристической визе.

4Квота для иностранцев 49 %

Единственное правило для квартир, которое действительно ограничивает иностранных покупателей, — квота для иностранцев. Согласно Закону о кондоминиумах, иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49 % общей зарегистрированной жилой площади всех юнитов здания. Остальные 51 % должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам.

• Квота рассчитывается по жилой площади, а не по количеству юнитов — большой пентхаус занимает больше квоты, чем студия.
• Она действует для каждого здания отдельно и проверяется в момент регистрации в земельном департаменте.
• В востребованных проектах Паттайи и Пхукета квота для иностранцев может быть исчерпана за несколько месяцев до завершения строительства.

На 2026 год предел 49 % не изменился. Предложения повысить его до 75 % обсуждались, но не стали законом.

5Настоящее условие: форма FET (валютная операция)

Если виза не играет роли, то что же играет? Путь денег. Чтобы зарегистрировать полную собственность, нужно подтвердить, что стоимость покупки поступила в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и была обменяна тайским банком на баты.
Подтверждением служит форма о валютной операции (FET, также Thor Tor 3 / T.T.3), которую выдаёт принимающий тайский банк. Этот документ — юридическое условие переоформления, а не формальность.

• При переводах от 50 000 долларов США банк выдаёт FET автоматически. При меньших суммах запросите банковское подтверждение.
• В назначении платежа нужно чётко указать цель, например: «для покупки квартиры в кондоминиуме».
• Имя в FET должно совпадать с именем в документе о праве собственности.

6Вам даже не обязательно находиться в Таиланде

Поскольку собственность и иммиграция разделены, многие покупатели проводят сделку полностью дистанционно — вообще без визы. Для этого используется доверенность (Power of Attorney), по которой доверенный юрист может действовать от вашего имени в земельном департаменте.

• Для переоформления квартир используется официальная форма доверенности Land Department Chor 21 (Or Chor 21) — общие доверенности или доверенности на иностранном языке не принимаются.
• Доверенность должна быть нотариально заверена в вашей стране и легализована в Королевском посольстве или консульстве Таиланда (Таиланд не является участником Апостильной конвенции).
• Юрист регистрирует право собственности, координирует перевод с оформлением FET и получает за вас документ о праве собственности (Chanote).

Таким образом, туристической визы не просто достаточно для покупки — она даже не обязательна. Просто именно эта виза чаще всего есть у покупателей, когда они лично осматривают объект.

7Виллы, дома и земля — структуры, которые стоит знать

Если вместо квартиры вы хотите виллу или дом с участком, нейтральность визы сохраняется, но меняется структура собственности, поскольку иностранцы не могут владеть землёй. Законные варианты:

• Зарегистрированная аренда (лизхолд) — до 30 лет, максимальный срок по Гражданскому кодексу. Условия о продлении можно согласовать в договоре, но законом они не гарантированы.
• Собственность на строение + аренда земли — вилла принадлежит вам, а землю под ней вы арендуете.
• Узуфрукт (Usufruct) — право пользоваться недвижимостью и получать от неё доход пожизненно или в течение фиксированного срока.
• Суперфиций (Superficies) — право владеть строением на чужой земле.

8Расходы, налоги и сборы

Независимо от визового статуса расходы по сделке одинаковы. В земельном департаменте ориентируйтесь примерно на следующее; распределение между покупателем и продавцом обычно обсуждается:

• Сбор за переоформление: 2 % от оценочной стоимости.
• Гербовый сбор: 0,5 % (взимается, если не взимается специальный налог на предпринимательскую деятельность).
• Специальный налог на предпринимательскую деятельность: 3,3 % при перепродаже в течение пяти лет после приобретения.
• Налог у источника: рассчитывается на стороне продавца.
• Прочее: взнос в фонд обслуживания, взносы на содержание и при дистанционной покупке — расходы на доверенность, перевод и легализацию.

9Купить — не значит жить: спланируйте своё пребывание

А вот важная обратная сторона: поскольку квартира не даёт права на проживание, туристическая виза, по которой вы купили объект, по-прежнему позволяет лишь короткое пребывание в пределах её срока. Если вы хотите долго жить в своём новом доме, нужна отдельная визовая стратегия:

• Destination Thailand Visa (DTV) — гибкий 5-летний многократный вариант для удалённых работников и тех, кто переезжает ради образа жизни (180 дней за въезд).
• Thailand Privilege (бывшая Elite) — долгосрочная виза на основе членства; некоторые девелоперы предлагают её в подарок при дорогих покупках.
• Long-Term Resident (LTR) — 10-летняя виза для людей с высоким доходом, пенсионеров и квалифицированных специалистов.
• Non-Immigrant O-A (пенсионная) — для лиц от 50 лет, выполняющих требования по доходу или депозиту.

Ни одна из этих виз не требует покупки недвижимости, и покупка недвижимости ни одну из них не ускоряет. Выбирайте визу под образ жизни, а квартиру — под инвестицию. Держите эти решения раздельно.

10Процесс покупки шаг за шагом

1. Получите письменное подтверждение квоты для иностранцев по конкретному зданию — прежде всего остального.
2. Забронируйте юнит с небольшим депозитом и подписанным соглашением о бронировании.
3. Наймите независимого тайского юриста по недвижимости для проверки (due diligence) титула, девелопера и ассоциации собственников.
4. Подпишите договор купли-продажи, если проверка не выявила проблем.
5. Переведите деньги из-за рубежа в иностранной валюте с назначением платежа «покупка квартиры» и получите форму FET.
6. Зарегистрируйте переоформление в земельном департаменте — лично или по доверенности Chor 21.
7. Получите документ (Chanote) — титул собственности на ваше имя, самую надёжную форму собственности в Таиланде.

11Частые ошибки и тревожные сигналы

• Вносить первоначальный взнос до того, как подтверждено наличие свободной квоты для иностранцев.
• Переводить деньги в тайских батах вместо иностранной валюты или с неправильного счёта.
• Считать, что проект «апартаментов» — это зарегистрированный кондоминиум: только зарегистрированные кондо допускают полную иностранную собственность.
• Полагаться на компанию с номинальными владельцами, чтобы «держать» землю.
• Пропускать независимую юридическую проверку, чтобы сэкономить несколько тысяч бат.
• Путать право покупать с правом оставаться в стране.